מיסוי הכנסות משכר דירה בארץ ובחו"ל

גברשותך הכנסה מהשכרת דירה למגורים? מתכנן לרכוש דירה להשקעה? רוצה לחסוך בתשלומי המס סכומים של עד עשרות אלפי שקלים? חשוב שתקרא את המאמר הבא.הכנסה ממיסוי דירה

תוכן עניינים

לכל אדם אשר ברשותו הכנסות מהשכרת דירה למגורים (השכרת דירה אחת או יותר והיקף הפעילות לא נחשבת כהכנסה מעסק), קיימות כמה חלופות מיסוי וניתן בכל שנה ועבור כל דירה לבחור את המסלול המטיב אשר ייתן את חיסכון המס המרבי.

המיסוי על הכנסות משכר דירה

ככלל, בדומה למרבית מקורות ההכנסה, גם אדם המשכיר דירה או מספר דירות למגורים יצטרך לשלם מיסים על הכנסותיו מדמי השכירות. אולם, בשונה מהכנסות מעבודה עליהן המס יכול להגיע עד ל-50%, מהכנסות מרווחים משוק ההון המגיעות לכ-25%, הכנסות משכר דירה יכולות לזכות בפטור חלקי או מלא ממס. לחלופין לחייב במס מופחת של 10% בלבד. החוק בישראל מתיר פטור מלא מתשלום מס למכניסים פחות מ-5070 ₪ לחודש, ופטור חלקי למכניסים פחות מ-10,140 ₪ נכון לשנת 2021.

המיסוי על דירה בישראל יכול שיעשה במסלולים שונים, הניתנים לבחירה על ידי בעלי הנכס.

1. פטור מלא ממיסוי הכנסות מדירה

במסלול הראשון – הכולל השכרת דירה כך שתהיה פטורה ממס, ומתבסס על חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 (לינק כאן), נקבע כי הכנסה חודשית נמוכה מ-5070 ₪ תזכה בפטור מלא ממס הכנסה. יש לשים לב כי החישוב הינו חודשי ולא על בסיס ממוצע שנתי, כך שגם אם הדירה עמדה ריקה חודשים מסוימים תקרת המס תישאר חודשית.

אולי יעניין אותך: החזר מס הכנסה לשכירים – איך לבדוק מה מגיע לכם?

2. מיסוי הכנסות מהשכרת דירה לפי סעיף 122

המסלול השני, המבוסס על הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), מאפשר לשלם 10% מסך ההכנסות משכר דירה המשולם על דירה בישראל, ובתנאי שאינן מגיעות לכדי רמת הכנסה של הכנסה מעסק. במסלול זה לא יתאפשר לקזז הוצאות על הדירה, ובבית המשפט נמנו רשימת מבחנים לקביעה האם מדובר בעסק, ובתוכם:

  • משך תקופה ההחזקה
  • תדירות העסקאות והפעולות הגין הדירה
  • היקף העסקאות מבחינה כספית
  • האופן בו מומנה העסקה, כאשר ככל שמדובר בהון זר יש בכך כדי להצביע על אינדיקציה לעסק
  • ועוד מגוון מבחנים כפי שהופיעו בפסיקה

3. מיסוי על הכנסות מהרווח מהשכרת דירת מגורים

המסלול השלישי, מאפשר לשלם מס על הרווח מן השכרת דירת המגורים, כלומר על ההכנסות בניכוי ההוצאות כולל פחת. במסלול זה נשלם לפי מדרגות המס שאינן מיגיעה אישית (במידה והנישום מתחת לגיל 60). ככלל, ניתן לשלב בין המסלולים וכך להגיע לתוצאת מס אופטימלית, אך קצרה היריעה מלהסביר כיצד, כיוון שהדבר תלוי במאפיינים האישיים של כל אדם, וכן במספר הנכסים שלו, וההכנסה מכל אחד מהם. ככל שלא בדקתם על כך, מומלץ להתרשם ואף לפנות לייעוץ ותכנון מס כדי לוודא.

מיסוי על הכנסות דירה בחו"ל

כשמדברים על מיסוי מהכנסות משכר דירה בחו"ל, קיימים שני מסלולים. המסלול הראשון, דומה למסלול השלישי בארץ, לפיו ישלם בעל הנכס מס על הרווחים שלו בניכוי ההוצאות כולל פחת. כמו כן, במסלול זה משכיר הנכס יקבל זיכוי בגין המס ששילם בחו"ל. במסלול השני, ישלם בעל הנכס 15% מהכנסותיו מדמי השכירות, כאשר לא זכאי לנכות הוצאות למעט פחת וכן אינו זכאי לזיכוי בגין המס ששילם בחו"ל.

דברים שכדאי לדעת

כאמור, ישנה חשיבות מכרעת לייעוד השימוש בדירה, וככל שלא מדובר בנכס למגורים אזי, מסלול הפטור ומסלול מס מופחת בשיעור 10%, אינו רלוונטי. לכן במציאות של ימינו, בה עבודה מהבית נהפכה לעניין שבשגרה, מומלץ מאוד לא להסתפק בציון סעיף לקוני בחוזה המחתים על הצהרה שהדירה משמשת למגורים בלבד, אלא כדאי לעשות מאמץ ולוודא זאת, כדי להימנע משלילת הפטור ממס בהתאם להלכת גרעין יוסף כפי שנפסקה בבית המשפט המחוזי בחיפה.

בנוסף, אם הנכם בני 60 או יותר, תהיו זכאים להטבות מס מיוחדות כמשכירי דירות, ולכן ייתכן וקומבינציית המסלולים המומלצת עבורכם תהיה שונה. כדאי מאוד במקרה זה להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים, ובאופן כללי לבדוק האם  מגיע לכם החזר מס לאור גילכם, וזאת כדי להבטיח מיצוי זכויות ותשואה מקסימלית לקראת היציאה לפנסיה.

סיכום מיסוי הכנסות דירה מחו"ל

תחום המיסוי ועולם הדירות להשכרה הולכים יד ביד, וחשוב לזכור שזו עשויה להיות אחת ההוצאות הגדולות בקשר לדירה שלכם ולכן חשוב לקחת אותה בחשבון ולהתכונן אליה היטב בחישובי הכדאיות, וכמובן לנקוט באסטרטגיית מיסוי נכונה כדי להימנע מתשלום מס גבוה. זכרו שלמדינות רבות אמנת מס עם ישראל, ובבואכם לבחור מדינה להשקעה נדל"נית בה – נצלו זאת לטובתכם, על מנת להפיק את המירב מהכסף שלכם ולהימנע מתשלום מס כפול.ג

ג

כספית מעניקה מגוון רחב של שירותים פיננסים - החזרי מס לשכירים, שירותי הנהלת חשבונות ליחידים וחברות, שירותי שכר, דוחות שנתיים למס הכנסה לעצמאיים, הצהרות הון, ייצוג מול רשויות המס.

 
בדיקת זכאות להחזר מס
שוחחו איתנו
שלום!
נשמח לעזור לך, לחץ/י כאן ליצירת קשר בווטסאפ